Вопрос: Сергей Николаевич, в наследство от старого 2008 года мы получили экономический кризис, который охватил в первую очередь финансовую сферу и лишь потом отразился на других сферах. Как вы охарактеризуете события кризиса 2008 года?
Сергей Шкилев: Ничего удивительного не произошло, экономический кризис, как во всем мире, так и в Украине носит системный характер. Он является логичным и закономерным, поскольку развитие экономических систем носит цикличный характер. Да, это драматический период, но он позволяет выявить системные же ошибки и оценить на прочность экономическую структуру.
Причина сегодняшнего экономического кризиса заключается в нарушении баланса составляющих воспроизводственного процесс: между производством, потреблением и накоплением. Поэтому нынешний кризис банковской системы, в частности ипотечного кредитования, является частным проявлением кризиса экономики.
Любая экономика неминуемо переживает кризисы. Но после фазы спада следует волнообразный подъем, при этом он зачастую значительно превышает предыдущий. Интересными показателями являются темпы спада. В странах с либеральной моделью и, так называемой свободной экономикой, кризисный спад произошел резко, быстро и болезненно, а в тех, где экономика в большей степени подвержена административному вмешательству период спада будет плавным, более продолжительным и менее болезненным. Но за кризисом неминуемо следует подъем. Вот здесь проявится специфика той либо иной экономики. Там, где спад произошел резко, подъем начнется быстрее и эффективнее (ресурсов то потрачено будет не в пример меньше), где же темпы спада будут «сглаживаться», в том числе и из средств государства, падение будет более глубоким, период – долговременным, а темпы - замедленными. Поэтому экономика Украины начинает подъем раньше, а потенциала сохраняет больше. Помешать этому способны лишь «дополнительные» кризисы – политический, энергетический и гражданский. Но причин для меланхолии нет, необходимо сохранять терпение, делать взвешенные шаги и смотреть в будущее с осторожным оптимизмом.
Вопрос: кризисные явления неминуемо коснулись недвижимости, а как вы относитесь к кризису недвижимости?
Сергей Шкилев: Никак. Ситуация на Харьковском региональном рынке недвижимости не может называться «кризис недвижимости». Наблюдаемый в октябре-декабре спад количества сделок и уменьшение стоимости объектов является итогом кризиса ипотечного кредитования. А кризисные явления отдельно взятых областей, таких как рынок первичного жилья и ипотечное кредитование, отнюдь не свидетельствуют о кризисе рынка недвижимости в целом. Следует обратить особое внимание на основные факторы, усиливающие кризисные явления рынка недвижимости: в первую очередь это непредсказуемость колебаний курса доллара США и приостановление программ ипотечного кредитования. Во вторую - кризис политической системы и субъективный психологический фактор ожидания дальнейшего падения цен.
Вопрос: Сергей Николаевич, с чем же рынок недвижимости Харькова ступил в новый 2009 год? Как вы охарактеризуете ситуацию на начало года?
Сергей Шкилев: В новом году ситуация на рынке недвижимости выглядит достаточно оптимистичной. На сегодняшний день можно констатировать, что региональный рынок недвижимости преодолел стадию «дна цен» (самая низкая отметка падения цены, когда невозможно дальнейшее снижение). В начале года, благодаря доступности ипотечного кредитования, рынок переживал стабильный подъем (апрель 2008г.), т.е. динамичный рост в триаде спрос-предложение-цена. С прекращением ипотечного кредитования во втором полугодии 2008г. снизился покупательный спрос, а за ним и реальные цены, начало накапливаться предложение. Уловив тенденции отечественного ипотечного кредитования, первыми еще летом с рынка стали уходить клиенты, покупавшие недвижимость как средство вложения денег, так называемые «спекулянты». Ведь сворачивание ипотечных программ сделало невозможным дальнейшее получение сверхприбыли за счет роста цен, стабильного спроса и не поспевающего за ним предложения.
По итогам декабря падение цены за квадратный метр жилья на вторичном рынке недвижимости в долларовом эквиваленте составляет от 40% до 60% в зависимости от классификации, района и состояния. Общая стоимость квадратного метра остановилась на отметке 800 долл./кв. метр. В денежном эквиваленте, общая «усредненная» картина такова: 1 к. квартира – стоит в экв. 25-28тыс. у.е., 2 к. квартира – стоит в экв.30-37тыс. у.е., 3 к. квартира – стоит в экв.40-55тыс. у.е.
Еще в декабре рынок вторичного жилья в городе Харькове вошел в коридор реальной покупательной способности. Эта ситуация характеризуется тем, что граждане, имеющие наличные средства могут приобрести жилье без привлечения программ ипотечного кредитования.
В сегменте аренды жилых помещений средняя месячная плата будет стремиться к размеру взносов банкам по ипотечным кредитам. Банки прекрасно понимают, что доступные в прошлом ипотечные программы искусственно завысили цену недвижимости всех видов, спрос на которую в нашем регионе как и во всей стране априори высок, а предложение не способно его насытить в обозримом будущем. Из-за завышенной стоимости многие граждане, даже имея стабильный доход, не могли себе позволить собственное жилье в кредит, а арендовали его. Это касается в первую очередь семей молодых специалистов, которые самостоятельно не могли приобрести квартиру, но накапливали средства для этого шага. Теперь же цены более адекватны реальным доходам, а количество людей, способных осуществить покупку увеличилась. И они должны поспешить с решением своего «квартирного вопроса».
Вопрос: но некоторые еще придерживаются мнения, что недвижимость подешевеет…
Сергей Шкилев: Спасибо за правильный и актуальный вопрос. Действительно, такое мнение еще можно встретить. Частично с ним можно было бы согласиться, но давайте зададим два вопроса: какие квартиры подешевеют и сколько их будет? На мой взгляд, подешевеет самое неликвидное жилье (в не престижных районах, без ремонта и вдали от транспортных развязок). После покупки такой квартиры ее ремонт «съест» сэкономленное с заметной добавкой. Это вынужденный вариант. К тому же таки квартир будет немного, ну 50, ну допустим даже 150, и все. Для Харькова, города - миллионника это незаметная капля. Вокруг падения цен на недвижимость остались лишь разговоры.
В конце декабря цены на дешевое жилье повысились на 10-12 %, а в первой половине января мы уже зафиксировали повышение цен на квартиры на 10-13%, и это не предел в январе. Таким образом, повышение стоимости жилья говорит о реализации спроса при условии отсутствия ипотечного кредитования как вспомогательного механизма.
Уже сейчас, в средине января, можно с уверенностью говорить, что началась реализация «отложенного спроса». Этот процесс скорректирован реальной покупательной способностью, а она, в свою очередь, зависит от стабилизации доллара и психологического фактора, как со стороны покупателей, так и для продавцов. Кстати, если некоторые покупатели еще и находятся в плену иллюзий падения цен, то большинство покупателей готовы покупать.
Вопрос: а как же общая экономическая ситуация в стране?
Сергей Шкилев: Общая экономическая ситуация безусловно сыграет свою роль. Думаю, она только подтолкнет граждан к вложению средств в недвижимость. Те, кто в 2008 году сохраняли свои сбережения на банковских счетах, извлекли весьма неприятный урок, и в 2009, дабы сохранить свои средства от обесценивания, непременно будут искать оптимальный вид вложения. А учитывая тотальный кризис доверия к банкам и вообще к любым финансовым структурам едва ли не единственным выходом остается вложение денег в недвижимость. Инвесторы могут вывести активы со страны буквально «в чемодане», а вот граждане сохранят свой капитал в том, что нельзя вывезти в чемодане – в недвижимости. Эти выводы достаточно очевидны. А что касается сроков, то процесс «переливания» капиталов в недвижимость по всем признакам начался уже сейчас и продолжится в первой половине года. Если этому не помешают какие-нибудь уж вовсе катастрофические события национального масштаба.
Вопрос: Сергей Николаевич, для многих интерес представляет прогноз на наступивший год. Как Вы думаете, каким будет харьковский рынок недвижимости в 2009 году?
Сергей Шкилев: Прогнозировать ситуацию исходя из нынешних условий достаточно проблематично. Поэтому ограничусь предположениями исходя из уже закрепившихся тенденций.
В 2009 году недвижимость - самый надежный вид вложения средств. А рынок недвижимости - гарант социального спокойствия.
Скажу несколько слов о рынке первичного жилья. Рынок первичного жилья находится в ситуации временной глубокой стагнации. Наблюдается кардинальное уменьшение объемов строительства нового жилья. Да и спрос на такую недвижимость значительно поубавился. Все потому, что в прошлом году на рынке «первички» была достигнута критическая точка диспропорции цены, качества и реальной покупательной способности.
В настоящий момент только при условии возобновления ипотечного кредитования первичное жилье может начать возвращать свою привлекательность. В первую очередь благодаря большим площадям и более высокому качественному уровню. Это может привести к привлечению незначительного количества покупателей с вторичного рынка, желающих качественно улучшить свои жилищные условия. К возможным дополнительным факторам оживления рынка первичного жилья стоит отнести кардинальное улучшение его качества на момент сдачи в эксплуатацию. Эти условия можно считать обязательными, тем более, как показывает жизнь, на поддержку государства рассчитывать не приходится. К сожалению, длительность застоя на рынке первичной недвижимости прогнозируется в пределах 2-3 лет.
Рынок вторичного жилья станет приоритетным.
Ситуация на рынке в связи с тем, что большое количество покупателей отложит покупку на февраль месяц, говорит о возможном возникновении ажиотажного спроса на недвижимость. При этом, соотношение спрос-предложение-цена отразит реальную покупательную способность населения. Увеличивающееся количество граждан, для которых приобретение недвижимости стало возможным без привлечения ипотеки, накопится до критической массы и выплеснется на предложение, которому неоткуда восполняться. Спрос-предложение-цена станет более гармоничной.
Что же касается возобновления ипотечного кредитования, то оно может послужить импульсом к росту цен на недвижимость и первичную и вторичную. Но рассчитывать на ипотечное кредитование в 2009 году практически не приходится. Массового ипотечного кредитования в масштабах прошлых лет не будет. Одиночные выдачи возможны в случае сверхуверенности банков в платежеспособности клиента. Но при существующих сейчас огромных процентных ставках количество выделенных кредитов не окажет существенного влияния на рынок. Вероятные ипотечные программы 2009г. будут составлены исходя из следующих принципов: увеличение процентных ставок, ужесточение отбора заемщиков по критерию платежеспособности, уменьшение сроков кредитования. Так что, в этом году на поддержку банков можно и не надеяться.
Вопрос: какие положительные тенденции рынка недвижимости сезона -2009 вы хотели бы выделить?
Сергей Шкилев: Рынок в 2009 году стабилизируется и начнется фаза подъема. Произойдет общее оздоровление регионального рынка недвижимости. Главное - доступ к жилью получат большее количество граждан, нуждающихся в нем. Непременно улучшится качество жилья в доведенных до стадии сдачи новостройках, а возводимые новостройки будут учитывать требования реального покупателя и по цене и по качеству.
Однозначно, рынок станет менее ипотекозависимым, а возобновленное ипотечное кредитование будет жестче, но справедливее. Прекратится пагубный психологический эффект ожидания «чего-то».
Рынок очистится от неконкурентноспособных операторов. Бесследно исчезнут агентства недвижимости, которые неспособны оказывать качественную риэлтерскую услугу. Тем более полулегальные фирмы - однодневки с неизвестным статусом, для которых мошеннические схемы будут все соблазнительнее (выжить то хочется!).
Мудрые клиенты, желающие совершить куплю-продажу или обмен, будут доверять сделку только агентству с традицией качества, долголетним опытом работы и профессиональным коллективом. На сегодняшний момент одним из признаков профессионализма коллектива агентства недвижимости является наличие сертификата выданного профессиональным объединением. Поверьте, сегодня именно коллеги по профессии способны оценивать максимально строго и объективно. В городе Харькове успешно прошли процедуру сертификации 21 агентство и более 400 риэлтеров, чем подтвердили профессиональную квалификацию сотрудников и способность предприятий предоставлять качественную риэлтерскую услугу согласно общенациональному стандарту. А существующие сейчас тенденции только способствуют установлению цивилизованных отношений на рынке, при которых клиент способен реализовать свои потребности в недвижимости максимально эффективно.
Информацию подготовил Дмитрий Прокудин
Эту статью Вы сможете увидеть:
