Анализ, а тем более прогнозирование поведения рынка недвижимости, материя весьма тонкая. Зачастую суждения аналитиков и экспертов сильнейшим образом зависят от их субъективных ожиданий, как участников рынка. От того, планирует ли сам эксперт, в ближайшее время, продать объект недвижимости или же, наоборот, приобрести. По этой причине мы решили в своем обзоре максимально избегать «экспертных оценок» и сосредоточиться на анализе объективных экономических факторов.
Прежде всего, будем рассматривать рынок жилой недвижимости как классический рынок, на котором взаимодействуют покупатели и продавцы товара, а цена определяется на основе баланса спроса и предложения.
Рассмотрим более детально составляющие, формирующие спрос и предложение на рынке недвижимости:
Факторы спроса:
1. Спрос, возникающий в ходе обычных жизненных явлений, связанных с течением семейной жизни участников рынка: разводы, решение детей жить отдельно от родителей, рождение детей и возникающая потребность в дополнительной жилплощади и т.п.
2. Инвестиционный спрос, связанный с вложением в недвижимость с целью сохранения или преумножения капитала. Хочется подчеркнуть, что когда речь идет о жилой недвижимости, полностью отсутствует такая составляющая инвестиционного спроса, как приобретение недвижимости с целью ее коммерческой эксплуатации (т.е. сдачи в аренду).
Реалии отечественного рынка недвижимости таковы, что деятельность по сдаче квартир в аренду ни в коей мере не может рассматриваться как прибыльная, с учетом стоимости квартиры и стоимости ее аренды. Возможно, в ближайшее время мы опубликуем на нашем сайте отдельную статью, посвященную анализу сдаче квартир в аренду, как экономической деятельности, а также перспективам рынка аренды жилой недвижимости.
Инвестор, приобретая квартиру, всегда главным образом рассчитывает на увеличение стоимости этой квартиры со временем, но не на доход от аренды, который может рассматриваться разве что как дополнительный.
3. Выдача ипотечных кредитов, которая увеличивает платежеспособность потенциальных покупателей.
Факторы предложения:
1. Предложение, возникающие в результате обычных жизненных явлений (смерть владельцев недвижимости и продажа их бывшей собственности наследниками, переезд в другой город, обмен квартир).
2. Предложение, возникающее в результате решения инвесторов зафиксировать прибыль или же минимизировать убыток.
3. Строительство и ввод в эксплуатацию нового жилья.
4. Ликвидация конфискованного залогового имущества.
Для того, чтобы спрогнозировать будущее изменение цен недвижимости, необходимо проанализировать каждый из факторов спроса и предложения, чтобы определить как эти факторы могут в будущем повлиять на рыночное равновесие, и, соответственно цену недвижимости.
На наш взгляд, в данный момент времени ни один из факторов спроса и предложения, за исключением факторов связанных с обычными жизненными явлениями, а также фиксации прибыли инвесторами (с существенными оговорками) не оказывает влияния на рынок, и не будет оказывать влияния в течение обозримого периода времени (1.5 – 2.5 года). Аргументируем свою позицию.
- Инвестиционный спрос возможен лишь в условиях ожидания повышения цен на объекты недвижимости. На данный момент такие ожидания отсутствуют у участников рынка как по объективным причинам, так и по субъективным, влияние которых нельзя недооценивать. Не секрет, что большинство инвесторов рынка недвижимости не являются профессионалами в области финансовых инвестиций и действуют «по наитию». Так например, информация об устойчивом падении рынков недвижимости в других странах, хотя, очевидно не имеет (и никогда не имела) никакой экономической связи с состоянием харьковского рынка недвижимости, оказывает на инвесторов существенное психологическое влияние. Эта информация, в сочетании с объективными факторами падения цен на харьковском рынке недвижимости и перспективами отечественной экономики делает возникновение инвестиционного спроса невозможным в течение обозримого периода времени.
- В настоящее время происходит коллапс отечественной банковской системы. Пока что не ясно, когда этот процесс закончится, и какое количество банков избежит банкротства. А также насколько работоспособной окажется банковская система Украины после окончания цепочки банкротств банков. Ранее аналитики считали, что в конце 2009 года после окончания пика выплат по краткосрочным кредитам украинских банков, банковская система Украины сможет снова начать привлекать внешние заимствования. Однако сейчас уже понятно, что этого не произойдет. С одной стороны доверие внешних заемщиков к Украине существенным образом подорвано, с другой стороны даже в условиях наличия доверия и государственных гарантий, мировой финансовый кризис настолько глубок, что в мире отсутствуют источники, из которых Украина могла бы привлечь дополнительные кредитные ресурсы. Мы считаем, что возобновление ипотечного кредитования на Украине не возможно в течение обозримого периода времени.
- Исключительно маловероятным является в течение ближайших двух лет и ввод в строй новых жилых домов. Большинство строительных корпораций, осуществляющих строительство в Харькове, не имеют финансовых средств, для завершения строительства, а также не имеют надежд привлечь эти финансовые средства. И даже при наличии средств, руководители строительных корпораций понимают, что строительство в ближайшее время вряд ли будет прибыльной отраслью в экономике Украины. Так, например, конкурс инвестиционных проектов, объявленный недавно Компанией по управлению активами «Авантаж», свидетельствует, что проницательные отечественные бизнесмены ищут направления для приложения своих капиталов за пределами строительной отрасли. Не последним из факторов отрицательно сказывающемся на возможной достройке незавершенного строительства является то, что строительные компании несут на себе достаточно небольшую долю убытков, связанных с такими недостроями. Большая часть ответственности за них разводнена между многочисленными вкладчиками и паевыми инвесторами.
- По нашему мнению, в ближайшее время едва ли можно ожидать распродаж конфискованной собственности заемщиков со стороны банков. В условиях резкого падения стоимости залоговой недвижимости, и отсутствия законодательного регулирования процесса банкротства физических лиц, банкам выгоднее использовать другие методы взаимодействия с заемщиком и не доводить взаимоотношения до изъятия и принудительной ликвидации залога. С другой стороны, имеет право на существования точка зрения, что некоторые из банков могут оказаться в такой ситуации, что им будет предпочтительнее (условно) получить 20000 долларов в течение 2009 года, чем 60000 в течение десяти лет. Однако пока что не наблюдается признаков, что банки могут выбрать такой путь взаимоотношений с должниками, так что массовая принудительная ликвидация залогов также остается пока что сомнительной.
- А вот возможность того, что инвесторы, рассчитывавшие на увеличение стоимости жилой недвижимости, примут решение о фиксировании прибыли или убытков заслуживает более детального изучения.
Если подходить к анализу ситуации с инвестированием поверхностно, то наиболее важным фактором представляется то, что инвестированием на этом рынке занимались в основном физические лица, не имеющие специальной подготовки и познаний в области финансовых спекуляций. Как известно из изучения психологии биржевых трейдеров, люди не имеющие специальной подготовки, а зачастую и имеющие такую подготовку, поступают нерационально, когда на рынке складывается ситуация приводящая к возможности возникновения убытков. В случае падения биржевой стоимости актива, на рост которого трейдер сделал ставку, подавляющее большинство неподготовленных трейдеров не принимают решения о фиксации убытков, а ждут изменения рыночной ситуации и повышения стоимости актива, даже при наступлении мариджен колл и необходимости внести дополнительный залог для обеспечения операции.
Учитывая, что особенности инвестирования на отечественном рынке жилой недвижимости не требуют непременного внесения дополнительного залога, даже при использовании при инвестировании кредитных средств и наступлении мариджен колл, а также отсутствие у инвесторов специальной подготовки, можно сделать вывод, что инвесторы не будут фиксировать убытки неопределенно долго, надеясь на повышение стоимости недвижимости в 2010, 2011 или 2012 году. Таким образом, с этой стороны нельзя ожидать появления на рынке дополнительного предложения.
Однако из этого правила есть одно важное исключение. Часть инвесторов, в особенности те, которые несколько лет назад вложили средства в приобретение квартир в новостройках, которые на сегодняшний день уже сданы, на сегодняшний день еще не понесли убытков, а лишь сильно сократили свою прибыль. Такие инвесторы могут в ближайшее время принять решение выставить свое имущество на реализацию, что приведет к существенному увеличению предложения в сегменте сданых новостроек.
Обобщая все вышесказанное, мы приходим к выводу, что на данный момент, и в течение прогнозируемого периода, основным фактором, определяющим спрос и предложение на рынке недвижимости, будет обычная жизнедеятельность участников рынка (с оговоркой о возможной распродаже некоторой небольшой части объектов инвестирования).
Для предложения, вызванного обычной жизнедеятельность участников рынка, характерна очень низкая зависимость от уровня цен. Квартиры продаются либо в связи с переездом в другой город, либо в связи с ненужностью квартиры наследникам после смерти владельца – тогда стоимость по которой квартира будет продана значения не имеет, либо в связи с обменом, и здесь стоимость так же не имеет значения, т.к. покупаться жилье в обмен будет на этом же рынке при этом же уровне цен, каким бы он ни был.
Для спроса характерно то, что отсутствии кредитования, покупки осуществляются как правило за счет накоплений. Причем накопления наших сограждан сберегаются в иностранной валюте – долларах. Таким образом, при резких колебаниях курса грн./долл. спрос на квартиры не претерпевает существенных изменений. А вот прибавка к сбережениям зависит уже от доходов граждан, подавляющая часть которых происходит именно в национальной валюте. Таким образом, существенное падение обменного курса гривны к доллару приведет к резкому замедлению прироста долларовых накоплений, делаемых с целью приобретения квартиры.
Итак. Резкое падение цен на жилую недвижимость Харькова в период сентябрь 2008 – январь 2009 на наш взгляд вызвано исключительно такими двумя факторами: прекращение кредитования, прекращение инвестиционного спроса. Сложившаяся на декабрь 2008 – январь 2009 цена, является равновесной для объема сбережений граждан, созданных в период до августа 2008 года, при обменном курсе доллара около 5 грн./долл. В течение прогнозируемого периода следует ожидать медленного уменьшения равновесной цены пропорционально уменьшению доходов граждан, покупающих квартиры, исчисляемых в долларе (основной валюте сбережений). В случае заметных объемов прироста предложения со стороны инвесторов фиксирующих убытки/прибыль можно ожидать более резкое падение цен, вероятно без последующего прироста, однако со стагнацией рынка по окончании такого «сброса».
